Nieuwe hotels op de rol, krijgen we die bedden vol?

Groeispurt vanaf 2010

Het aantal hotelkamers groeide landelijk tussen 2000 en 2022 met 58%, vooral in de provincies Noord-Holland, Flevoland en Zuid-Holland. Zie rode lijn in onderstaande figuur. De afgelopen 2 jaar vlakte deze groei af. In Friesland, Gelderland en Drenthe bleef de capaciteit nagenoeg gelijk. Landelijk groeide de vraag naar hotelkamers t/m 2019 met +83%, blauwe lijn. De ontwikkeling van de behoefte overtrof in die periode de capaciteitsgroei overtuigend. De winst per beschikbare kamer in hotels met 3 - 5 sterren steeg tussen 2010 en 2019 met 54%, aanzienlijk boven de inflatie van +15% (Horwath HTL, Hosta). De tijdelijk sterk gedaalde vraag in de coronajaren 2020 en 2021 is niet representatief.

De groei van het aanbod is breed, zowel naar hoteltype als geografisch. Marktsegmenten die de afgelopen 5 jaar vooral groeiden:

• luxehotels / 4-sterren (Market Hotel Groningen, Jakarta Amsterdam, Van der Valk Hotels)
• budgethotels / hostels (Green Elephant Maastricht, Generator Amsterdam, Blue Collar Eindhoven)
• sfeerhotels (Boutiquehotels Flora Batava Nieuwersluis, Beekhuizen Velp, Heavens Hoorn)
• thematische hotels / nichemarkten (Modez Arnhem, A-Train en Not Hotel Amsterdam)

Wat maakt hotels bijzonder?

Een goed hotel biedt meer dan alleen een overnachtingsplek. Gasten komen ook voor eten en drinken, ontmoeting, recreatie, wellness, vergaderen en feesten. Steeds meer gasten vragen slechts om comfort, lekker eten en rust... Ook kleinere hotels kunnen daarin succesvol zijn. Een toeristisch hotelverblijf is een luxeproduct, maar de zakelijke markt is ook zeer belangrijk. Daarnaast zijn hotels vaak beeldbepalend voor gebieden en andere functies profiteren mee van de publieksaantrekkende werking.

Momenteel signaleren we in de hotelmarkt vooral een sterke groei van de binnenlandse vraag; veel Nederlanders spendeerden hun vakanties in 2020 en 2021 in eigen land en deels in hotels. T.o.v. 2019, precorona, is de vraag uit onze buurlanden licht gedaald, en uit andere landen juist gestegen. Per saldo bleek het effect van corona positief in het derde kwartaal van 2020 en 2021 voor de hotels buiten De Randstad. In die maanden verbleven aanzienlijk meer Nederlanders dan voorheen, in 2021 zelfs 26%, meer nachten dan in 2019.  Het aantal Belgen en Duitsers bleef gelijk. Kortom: de behoefte herstelt snel en hotels blijven een populaire verblijfsvorm.
Zie ook: Overnachtingsmarkt na corona: wisselend herstel.

Tophotels sluiten zich steeds vaker aan bij internationale labels, en profiteren zo van mondiale marketing- en reserveringsnetwerken en loyalityprogramma’s. Van der Valk en Postillion Hotels bouwen moderne zakenhotels, inclusief uitgebreide congresfaciliteiten. Daarnaast staan landelijk nog vele nieuwe hotels op de planning, met wisselend zicht op realisatie. Financiering wordt steeds vaker buiten de reguliere banken om geregeld. Extra concurrentie dus voor bestaande hotelgroepen in Nederland, waaronder Van der Valk en Accor Hotels, met vele formules. Dit verruimt de keuze voor de consument en trekt extra gasten naar een stad of regio.

Toekomstperspectief

Wij verwachten dat de hotelvraag landelijk verder zal groeien, gestuwd door het groeiende aantal hotels met een uitgekiende marktbewerking. De gemiddelde bezettingsgraad zal niet wezenlijk veranderen. De ontwikkeling van omzet en winst wordt vooral bepaald door de vooralsnog onvoorspelbare ontwikkeling van de belangrijkste kostenposten. Macro-economische ontwikkelingen zoals recessies en politieke instabiliteit hebben naar onze inschatting nauwelijks effect op de hotelmarkt op langere termijn. Wel zal het leiden tot een bewuster reisgedrag.

Ook de coronapandemie zal de hotelmarkt voorlopig nog blijven beïnvloeden, met name in de zakelijke en intercontinentale markt. Vanaf 2024 wordt echter door vrijwel alle deskundigen een verdere groei van de internationale hotelmarkt verwacht, ook in Nederland. Dit gebeurde ook na eerdere recessies in 2001 - 2003 en 2008 - 2011, zie figuur. Reizen zit in onze genen…

Kansrijke hotelsegmenten

De verwachte groei betekent niet dat elk hotel vanzelfsprekend perspectief heeft. Hotels bepalen zelf hun aantrekkelijkheid en moeten zich continu aanpassen aan de wensen van hun doelgroepen. Hoteltypen met het meeste toekomstperspectief zijn volgens BRO luxehotels, hippe budgethotels en hotels met een sterk concept of vormgeving. Het locatieprofiel varieert per bezoekdoel en hoteltype, maar we zien vooral kansen voor binnensteden, snelweglocaties, nabij grote natuurgebieden en aan de kust. Planologisch is het soms een hele puzzel, maar met creativiteit en een doordachte synergie met andere functies bereik je veel.

Marktwerking kan hard zijn. Bestaande hotels zonder toekomstperspectief rest sluiting of een andere invulling. Veel gedateerde familiehotels zijn de afgelopen jaren getransformeerd naar functies zoals bijvoorbeeld wonen, zorg of huisvesting van spoedzoekers. Er zijn volop economische en maatschappelijke ontwikkelkansen, voor elke locatie anders. Langdurige leegstand van hotelvastgoed komt maar beperkt voor.

Voor goede hotels is altijd plek

De hotelmarkt is zeer dynamisch en zal verder groeien. Er komen nieuwe hotels bij en gedateerde hotels sluiten. Dat is grotendeels marktwerking, waarmee de overheid zich in principe niet bemoeit. Bestaande en nieuwe hotels moeten zich wel nadrukkelijk bezinnen op hun verhaal, concept en marktbewerking. Een goede locatie is belangrijk, maar niet allesbepalend. Ook kleinere zelfstandige hotels kunnen succesvol zijn. Voor goede hotels is altijd plek!