Compact centrum? Transformeren? Doe het zoals in Drenthe!

Problematiek van de Drentse centra

De vijf binnensteden van Drenthe, Assen, Coevorden, Emmen, Hoogeveen en Meppel hadden te maken met oplopende leegstandscijfers, afnemende bezoekersaantallen en te veel winkelmeters. Bovendien waren de binnensteden nog weinig ingericht als aantrekkelijke verblijfsgebieden, met veel groen en kwaliteit. Het waren nog te veel ‘koopcentra’.

Opzet van het provinciale Binnenstadfonds

In 2017 is het Binnenstadfonds in het leven geroepen voor de 5 binnensteden in Drenthe en de centra van Beilen en Roden. Het geld was in essentie bedoeld om binnensteden compacter te maken, de winkelruimte en leegstand terug te dringen, winkelruimte te transformeren naar wonen en de openbare ruimte te herinrichten. De afspraak was dat voor elke provinciale euro ook een gemeentelijke euro én euro uit de markt geïnvesteerd zou moeten worden. Concreet zijn de middelen primair ingezet in de volgende subsidies.

• Transformatiesubsidie: voor vastgoedeigenaren om de onrendabele top van transformatie te financieren.
• Gevelverbeteringssubsidie: voor vastgoedeigenaren om het aangezicht van de gevel te verbeteren.
• Verplaatsingssubsidie: voor ondernemers om de verhuizing van buiten naar binnen het compacte centrum te bekostigen.
• Herinrichting openbare ruimte: om de openbare ruimte te herinrichten conform de lokale centrumvisie (groen, verblijven).

Wat kunnen we leren van de Drentse aanpak?

Uit de evaluatie en monitoring van de Drentse aanpak blijkt dat de middelen en het proces zeer effectief zijn ingezet, met duidelijke resultaten als gevolg. De negatieve tendens ten aanzien van leegstand is doorbroken. Er zijn vele transformaties gedaan. Er staan nog vele transformaties op de rol, zoals de transformatie van een voormalig overdekt winkelcentrum (Tamboerpassage) in Hoogeveen naar wonen. De centra zijn allemaal aanzienlijk mooier en aantrekkelijker geworden, door herinrichting van openbare ruimte. Denk aan de aanpak van de Groenmarkt in Meppel. Van parkeerplaats naar groen verblijfsgebied. Samenvattend trekken wij de volgende lessen uit de Drentse aanpak.

• Een centrumvisie met daarin een duidelijke kaart over wat het kernwinkelgebied is en wat de transformatiegebieden zijn is essentieel om ondernemers en vastgoedeigenaren te bewegen langjarige investeringen toe doen. Ook het opnemen van concrete doelstellingen (KPI’s) met concrete uitvoeringsacties draagt hieraan bij.
• Door het Binnenstadfonds zijn centra op een positieve manier verplicht om een concrete visie met uitvoering op te stellen. Door de provinciale subsidie zijn ook binnen de gemeenten middelen geïnvesteerd die anders nooit zouden zijn vrijgemaakt voor het centrum. Kortom, de provinciale regeling zorgde voor positieve druk om aan de slag te gaan en te investeren.
• De wijze waarop de provincie Drenthe zich opstelt ten opzichte van de gemeenten en marktpartijen wordt sterk geprezen, maar blijkt ook zeer effectief. Drenthe werkt écht samen met de gemeenten, door niet alles van bovenaf op te leggen, maar in gesprek te zoeken naar de beste uitkomst en inzet van middelen. Flexibiliteit en maatwerk bleken daarin belangrijke elementen voor het onderlinge vertrouwen.
• De combinatie transformatie- en gevelverbeteringssubsidie bleek in veel centra zeer effectief. Transformatie van winkelruimte naar woonruimte is in het binnenstedelijk gebied niet langer financieel aantrekkelijk door de inflatie, gestegen bouwkosten en personeelskosten. Uit gesprekken met vastgoedeigenaren en ontwikkelaars blijkt dat zonder het Binnenstadfonds waarschijnlijk vele transformaties en gevelverbeteringen nooit zouden hebben plaatsgevonden. Het was voor deze partijen een belangrijk onderdeel om de businesscase rond te krijgen.
• De combinatie van een duidelijke centrumvisie, persoonlijk contact, korte lijntjes, herinrichting, transformatie en een verplaatsingssubsidie heeft vele ondernemers bewogen te verplaatsen naar het kernwinkelgebied. Zowel vanuit de te transformeren delen uit het centrum als locaties van buiten het centrum. Uit gesprekken met deze ondernemers blijkt bovendien dat de omzet er vaak fors op vooruit is gegaan.
• De combinatie van herinrichting van de openbare ruimte met specifieke subsidies heeft geleid tot een zeer fors spin-off en multiplier effect van investeringen. Elke provinciale euro is uiteindelijk veelvoudig verdubbeld door investeringen vanuit de gemeente. Nog groter zijn de private investeringen. Het heeft echt geleid tot een positief sneeuwbaleffect. Dit komt doordat er in de centra een positieve energie ontstond. Als ondernemers, vastgoedeigenaren en ontwikkelaars het gevoel hebben dat er een ‘positieve flow’ is en één of enkele gaan meedoen, gaat de rest ook meedoen. De visie, de acties en de samenwerking versterkt elkaar.
• De ‘software’ bleek minstens zo effectief als de ‘hardware’. Het realiseren van transformaties is een langjarig proces en vraagt om vertrouwen, intensief persoonlijk contact, flexibiliteit en ‘geven en nemen’. Dit is voor overheden vaak een hele uitdaging, maar de provincie Drenthe en de gemeenten in Drenthe hebben dit al lang goed in de vingers. Door het Binnenstadfonds is de samenwerking bovendien nog verder geïntensiveerd en verbeterd.

Blijven investeren in centra!

Het economische klimaat voor de retail wordt er niet gunstiger op. Hetzelfde geldt voor vastgoed. De winstgevendheid van binnenstedelijke transformaties neemt fors af door stijgende kosten. De transformatieopgave blijft in veel steden groot of neemt alleen maar toe. Als overheden niet meer doen, worden veel ambities en plannen niet uitgevoerd. Kortom, maak meer middelen vrij voor de centra én werk flexibel samen met partpartijen om te komen tot oplossingen. Denk niet in bedreigingen, maar zoek naar kansen om resultaat te boeken.

Meer weten over de Drentse aanpak? Wilt u de monitoren van BRO per centrum inzien?