Wat kunnen we leren van aanloopstraten?

21 februari 2022

Aanloopstraten van binnensteden hadden 5 tot 10 jaar geleden te maken met forse problemen zoals leegstand, verloedering en criminaliteit. Hoewel hier nog steeds opgaven liggen, is de laatste jaren toch sprake van een duidelijke revival van aanloopstraten.

DJI_0702_nabewerkt.jpg

Leren van andere steden

Gemeenten hebben veel geïnvesteerd in de openbare ruimte en veiligheid. Vastgoedeigenaren hebben continu aandacht voor de kwaliteit en uitstraling van de panden. Nieuwe, jonge en innovatieve ondernemers vestigen zich ondanks corona op deze plekken vanwege de aantrekkelijke huurprijs, goede bereikbaarheid en het ‘rauwe’ karakter. Wat kunnen andere delen van binnensteden en centra leren van deze aanloopstraten?

Aanloopstraten lopen in transformatie voor op binnensteden

Acht aanloopstraten zijn onderzocht: Steenstraat Arnhem, Boschstraat Breda, Nieuwstraat Deventer, Rechtstraat Maastricht, Steenweg Sittard, Besterdring Tilburg, Voorstraat Utrecht en Assendorperstraat Zwolle. In onderstaande figuur is de ontwikkeling van het aantal verkooppunten in verschillende categorieën weergegeven. Hieruit blijkt dat in de onderzochte aanloopstraten per saldo nauwelijks sprake is van afname van het aantal publieksfuncties. Wél is een duidelijke verschuiving zichtbaar, waarbij met name de (winkel)ambachten en horeca fors zijn toegenomen, terwijl het detailhandelsaanbod en de overige (zakelijke) diensten fors zijn afgenomen. Kortom, een betere functiemix. Opvallend is bovendien dat de leegstand in de aanloopstraten sinds 2012 gestaag is afgenomen, terwijl de leegstand in diezelfde binnensteden (fors) oploopt.

aanloopstraten.png

 

Aanloopstraten zijn broedplaatsen

Aanloopstraten zijn broedplaatsen voor creatief en innovatief ondernemerschap. Juist in de ambachten en horecasector is de laatste jaren een hoge dynamiek te zien. Aanloopstraten leggen de ‘couleur locale’ van een stad bloot, en bepalen voor een belangrijk deel de identiteit van een (binnen)stad. Kwaliteit, service, vers, lokaal, uniciteit, ambacht en vakmanschap vatten de aard van aanloopstraten samen. Juist deze kernwaarden ontbreken vaak in andere (delen van) centra als gevolg van eenheidsworst.

 

“Ik denk dat wij in de Nieuwstraat eigenlijk wel het voordeel hebben dat heel veel ondernemers de Nieuwstraat als springplank gebruiken. Het is laagdrempelig. Je hebt veel verschillende soorten bezoekers. De huren zijn vrij laag. Het zit tegen het centrum, dus er is toch wel een bepaalde loop. Er is ook een aantal ondernemers die hier start en dan naar een duurder gebied gaat in het centrum van Deventer. Daardoor krijg je dus ook dat er telkens weer nieuwe aanwas is.”

Ondernemer Nieuwstraat Deventer

Lokale betrokkenheid essentieel voor goed functionerende centra

Aanloopstraten kenmerken zich vooral door de sterke lokale betrokkenheid van vastgoedeigenaren en ondernemers. Het zijn primair zelfstandigen met hart voor de zaak en de ‘eigen’ stad. Hierdoor neemt de bereidheid toe te vechten voor een sfeervolle, onderscheidende en aantrekkelijke straat. Dit is veel minder aan de orde in de grote hoofdwinkelstraten van binnensteden, waar grote beleggers en modische ketens de dienst uitmaken. De belangen zijn daar meer economisch van aard.

Faciliteer dynamiek en vernieuwing in aanloopstraten

Van binnensteden wordt verwacht dat ze, vergelijkbaar met aanloopstraten, meer gaan verkleuren zodat een betere functiemix ontstaat. Minder winkels, meer andere functies en activiteiten. Beleidsmatig wordt fors ingezet op compacte centra met ‘transformatie’ aan de randen. Prima uitgangspunten, maar met het risico dat het in de uitvoering volledig mis gaat. Indien de aanloopstraten beleidsmatig worden beperkt in dynamiek en vernieuwing, gaan juist alle kenmerkende kwaliteiten verloren. Bovendien zijn aanloopstraten broedplaatsen voor startende ondernemers, die bij succes kunnen opschalen en verplaatsen naar een meer centrale plek in de binnenstad. Aanloopstraten als kraamkamers van de binnenstad. Deze kwaliteiten en functie mogen we niet verliezen door dynamiek in te beperken!

Criminalizering en verloedering op de loer

Ondanks de hierboven genoemde kwaliteiten hebben aanloopstraten al jaren te maken met criminaliteit, verloedering en verkrotting. Schoon, heel en veilig zijn bij uitstek thema’s die in aanloopstraten extra aandacht vragen. Mede door corona nemen deze problemen in aanloopstraten toe. Het wordt verleidelijk een zak geld aan te nemen van een onbekende als ondernemers geen financiering of steun meer krijgen. Hetzelfde geldt voor vastgoedeigenaren die structureel leegstaande panden niet verhuurd krijgen. Problemen die zich ook steeds meer in andere delen van de binnenstad kunnen manifesteren. Alleen met goede samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente en een concreet actieplan, kunnen deze problemen worden aangepakt.

Belang kwaliteit en leefbaarheid: de juiste balans

Het risico bestaat dat straten verkleuren naar ‘teveel van hetzelfde’. De kappersstraten of afhaal boulevards worden zichtbaar in steden, en dit is zelden wenselijk bezien vanuit aantrekkelijkheid en leefbaarheid. De juiste balans, daar draait het om. Ook de hoofdwinkelstraten van binnensteden verkleuren en worden meer gemengde gebieden. Dat moet ook wel want hier neemt de leegstand fors toe. Worden dit dan de nieuwe aanloopstraten? Hebben de bestaande aanloopstraten nog wel bestaansrecht met een compacter centrumgebied? De antwoorden op deze vragen zijn sterk lokaal afhankelijk, maar wel relevant bij het maken van keuzes.

Wat kunnen we doen?

Een veel gebruikte poging in te grijpen is via het opleggen van diverse beperkingen in bestemmingsplannen, bijvoorbeeld in branchering of maatvoering. Nog los van de vraag of dit juridisch houdbaar is in het kader van de Dienstenrichtlijn, wordt hier zelden het gewenste effect mee bereikt, namelijk het voorkomen van excessen en het faciliteren van een goed functionerend gebied.

Het zou vooral goed zijn voor gebieden in transitie een duidelijk zoneringsplan in te richten: wat wil je gezamenlijk nastreven, op welke plek? Hoe moet het vastgoed worden aanpast? Wat zijn de social landmarks, en hoe kunnen we die gezamenlijk identificeren, behouden en versterken? Welke matches kunnen worden gemaakt tussen vastgoedeigenaren en ondernemers? Alleen met concrete acties kan worden gestuurd op het wensbeeld. De dynamiek moet z’n werk doen, binnen duidelijke gebiedskaders met een breed draagvlak.

    Deel deze pagina
#

Meer weten over dit onderwerp?

Meer informatie?
Neem dan contact op met:
Robin van Lieshout