Transformatiekansen in de periferie

Het beschermen van binnensteden en buurt- en wijkcentra leidt vaak tot het opleggen van beperkingen voor bijvoorbeeld detailhandels- en horecavestigingen op solitaire locaties en bedrijventerreinen. Verstandig, met een goede onderbouwing aan de Dienstenrichtlijn. Maar vaak ontbreekt aandacht voor de uitvoering: inventarisatie van risico’s, saneren van plancapaciteit en bovenal, bieden van perspectief voor transformatie. Wat zijn de kansen voor transformatie in de periferie?

Aandacht voor vitale periferie in beleidsdocumenten beperkt

Voor toekomstbestendige en vitale reguliere centra zoals binnensteden en buurt- en wijkcentra, wordt gemeentelijk beleid gemaakt met een visie hoe wordt omgegaan met nieuwe initiatieven. Dit komt terug in thema- of gebiedsgerichte beleidsdocumenten (programma’s), zoals een centrumvisie of detailhandels- en horecavisie. In deze documenten ligt het accent meestal op wat nodig is om centra vitaal te maken. De aandacht voor een vitale periferie is vaak beperkt.

Actueel en concreet beleid noodzakelijk voor saneren plancapaciteit zonder planschade

BRO adviseert gemeenten over beleid en uitvoering, en voor diverse gemeenten heeft BRO een inventarisatie plancapaciteit uitgevoerd. Hierbij wordt de harde plancapaciteit (met name in bestemmingsplannen) voor functies zoals detailhandel, horeca en kantoren geïnventariseerd en weergegeven in een interactieve viewer. In deze viewer kunnen diverse selecties worden gemaakt om potentiële risico’s in beeld te krijgen, bijvoorbeeld locaties die leegstaan en waar supermarkten mogelijk zijn, of bedrijventerreinen waar diverse vormen van perifere detailhandel mogelijk zijn. Tot onze verbazing blijkt dat in vrijwel alle gemeenten waar de inventarisatie is uitgevoerd, relatief veel (ongewenste) locaties zijn waar aanbod zich kan vestigen. Om ongewenste en onaanvaardbare effecten op de voorzieningenstructuur te voorkomen, kan juridisch worden ingezet op het saneren van deze plancapaciteit. Met een goede voorzienbaarheid door tijdig en concreet beleid, kan dit succesvol en relatief eenvoudig worden uitgevoerd, zonder het risico op planschade.

Afnemende behoefte aan solitaire perifere locaties voor winkels en kantoren

Het juridisch saneren van planplancapaciteit (in de periferie) mag echter niet het eindstation zijn in de uitvoering. Om écht duurzaam ruimtegebruik te bereiken, moet ook worden nagedacht over de mogelijkheden voor transformatie. Alleen het saneren van plancapaciteit lost eventuele leegstand in de periferie niet op. Cijfers laten zien dat deze leegstand vaak grootschalig is (> 500 m² wvo) en dus niet zomaar kan worden heringevuld met een andere functie. De behoefte ontbreekt ook vaak of het bestemmingsplan staat het niet toe. Bovendien neemt de behoefte aan solitaire perifere locaties voor bijvoorbeeld winkels en kantoren steeds meer af. Corona is hier mede debet aan, door versnelling van online koopgedrag en thuiswerken. Centra en periferie kunnen dan ook niet los van elkaar worden gezien.

Transformatie of herontwikkeling van deze locaties biedt kansen

Betrokken vastgoedeigenaren moet perspectief worden geboden voor alternatieve invullingen. Transformatie of herontwikkeling van deze locaties biedt kansen. Veelal liggen ze nabij bestaande woonwijken, is de behoefte aan nieuwe woningen groot, zijn voldoende voorzieningen en faciliteiten in de omgeving aanwezig en is de bereikbaarheid goed. Steeds meer projectontwikkelaars kopen voormalige perifere retaillocaties om deze te transformeren naar woongebieden, via kleinschalige tot middelgrote transformatieprojecten. Ook nieuwe woonvormen zijn geschikt voor deze locaties zoals tijdelijke huisvesting, tiny houses en vormen van coöperatief wonen. Een recent voorbeeld is het kopen van de Seats & Sofa locatie in Veenendaal door Wilma Wonen om deze locatie te transformeren naar wonen.

Kansen faciliteren door bieden van juridische mogelijkheden

Genoemde aanpak draagt positief bij aan meerdere opgaven: saneren van plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren, bieden van perspectief aan vastgoedeigenaren, oplossen van leegstand in de periferie en de woningnood. Gemeenten kunnen hieraan bijdragen door actief, in overleg met betrokken partijen, juridische mogelijkheden te bieden. Dit betekent niet alleen aandacht voor juridisch saneren van plancapaciteit, maar ook het mogelijk maken van nieuwe plancapaciteit in bestemmingsplannen (omgevingsplannen) voor andere functies zoals wonen. “Een goede ruimtelijke ordening is niet alleen het beperken van mogelijkheden maar ook het faciliteren van kansen.”

Auteurs: Robin van Lieshout, senior adviseur retail & smart cities en Wanda Blommensteijn, jurist / senior adviseur omgevingsrecht.