Nieuwe Omgevingswet per 1 januari 2024

Een gebiedsprogramma: de omgevingskwaliteit staat centraal

Kan de nieuwe Omgevingswet eraan bijdragen dat de ambities van gemeenten en initiatiefnemers bij een gebiedsontwikkeling op één lijn komen? En zo ja, wat levert dat dan concreet op? Anders gezegd: kan een initiatief na 1 januari 2024 een betere voortgang krijgen dan nu?

Als de gemeentelijke ambities voor een gebied en de ambities van een initiatiefnemer uit elkaar liggen, dan verloopt het ontwikkelproces zeer moeizaam. De initiatiefnemer wil zijn bouwplan realiseren. Tegelijkertijd stelt de gemeente kaders aan het initiatief om te kunnen sturen op maatschappelijke belangen en de omgevingskwaliteit in het gebied. Dit matcht niet altijd goed.

Om te komen tot realisatie van een initiatief moeten de gemeente en initiatiefnemer samen de ambities verenigen. Dit kan een lang traject zijn met een ongewisse afloop. Een strategische tussenstap kan een oplossing zijn. Dat is nu vaak een masterplan-achtig product waarbij tekenen en rekenen centraal staan, maar een aantal belangrijke aspecten vaak onderbelicht blijft. Onder de Omgevingswet biedt een gebiedsprogramma gericht op de gebiedsontwikkeling uitkomst. Laten we eens kijken hoe zo’n gebiedsprogramma het proces om te komen tot een omgevingsvergunning - of beter een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit in het kader van de Omgevingswet) - voor een initiatief gemakkelijker kan maken.

Functionele uitgangspunten bepalen

Wat helpt, zijn een heldere visie en duidelijk beleid op de functies die relevant zijn voor het te ontwikkelen gebied. Denk aan wonen, werken, recreatie en voorzieningen. Bij veel gebiedsontwikkelingen gaat het tegenwoordig om een mix van functies. Dat leidt tot een duurzame ontwikkeling van het gebied. Maar maakt het tegelijkertijd ook veel complexer. Elke functie heeft zijn eigen (milieu-)effecten. Bij een mix van functies moeten deze effecten dus integraal voor het gehele gebied ingekaderd worden. Want alleen zo kan sprake zijn van een veilige en gezonde leefomgeving en functies die passen bij de behoefte.

"Ambities initiatiefnemers en kaders gemeenten matchen niet altijd."

Ruimtelijke uitgangspunten vastleggen

Daarnaast helpt het om de ruimtelijke inpassing en bouwvolumes van de functies helder te hebben. Wat zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het gebied en hoe past een initiatief hierin? Alleen maar eisen of voorwaarden neerleggen heeft geen zin en frustreert juist het proces, zowel aan de kant van de initiatiefnemer als van de gemeente. Door in het gebiedsprogramma functionele en ruimtelijke uitgangspunten vast te leggen, wordt helder hoe het gebied tot ontwikkeling kan en mag komen.

Financiën en mobiliteitsaspecten opnemen

Ook biedt een gebiedsprogramma ruimte om financiële bijdragen te onderbouwen en te regelen, net als mobiliteitsaspecten. Duidelijkheid hierover helpt de initiatiefnemer in het kader van de financiële haalbaarheid, en de gemeente bij het sturen op het maatschappelijk belang en de omgevingskwaliteit. Een gezamenlijk opgesteld gebiedsprogramma geeft een duidelijk beeld van de intenties van de initiatiefnemer en de gemeente. Het vergemakkelijkt het sluiten van anterieure overeenkomsten om besluitvorming te versnellen.

Participatieplan voor een duidelijk proces

Een gebiedsontwikkeling raakt in vrijwel alle gevallen de belangen van in het gebied aanwezige en omliggende partijen. Een gestructureerde aanpak van participatie op basis van een participatieplan zorgt voor een duidelijk proces. Daarom wordt dit ook geformaliseerd onder de Omgevingswet. Door een gebiedsprogramma als inzet voor de dialoog te nemen, is het mogelijk om functioneel én ruimtelijk op kwaliteiten en effecten in te gaan.

"Betere afstemming private en publieke ambities met Omgevingswet."

Afwegingskader voor afzonderlijke initiatieven

Het gebiedsprogramma geeft de mogelijke ontwikkelrichtingen van het gebied aan. Daarmee biedt het een duidelijk beleidskader om een BOPA-aanvraag af te wegen. Het maakt de toetsing makkelijker doordat de omgevingskwaliteit in het gebiedsprogramma centraal heeft gestaan. Denk onder meer aan duurzaamheid, milieu en verkeer. Het programma voorkomt dat afzonderlijke initiatieven te veel gebruiksruimte innemen in het gebied, waardoor de fysieke leefomgeving onder druk komt te staan. Het maakt het makkelijker om de totale gebiedsontwikkeling via BOPA’s, stap voor stap, invulling te geven. En zonder dat het nodig is om het omgevingsplan te wijzigen. Dit voorkomt een stroperige procedure en de complexiteit die gemoeid is met het wijzigen van het omgevingsplan.

Kan de Omgevingswet bijdragen aan een versnelling van gebiedsontwikkelingen?

Ja, de Omgevingswet kan zeker bijdragen aan een betere afstemming van de private en publieke ambities binnen een gebiedsontwikkeling. Een gebiedsprogramma kan een beter resultaat opleveren door een integrale afweging en aandacht voor effecten op de omgeving van het te ontwikkelen gebied. Het vereenvoudigt het verlenen van BOPA’s, zonder dat dit ten koste gaat van de omgevingskwaliteit. Zo voorkom je de noodzaak van complexe wijzigingen van het omgevingsplan. En kun je makkelijker anterieure overeenkomsten sluiten met initiatiefnemers om een snelle besluitvorming voor elkaar te krijgen.

De Omgevingswet lost zaken als de hoge rentestand, hoge bouwkosten en krapte op de arbeidsmarkt in de bouw natuurlijk niet op. Maar een strategische, meer sturende aanpak waarbinnen ontwikkelende partijen verder ruimte krijgen voor hun initiatieven, draagt bij aan de versnelling van projecten. Of dat ook echt zo uitpakt, hangt af van de bereidheid tot een open opstelling van gemeente én initiatiefnemer.