Voor het maken van een wel onderbouwde afweging heeft BRO een methode ontwikkeld waarin kansrijke woonlocaties worden getoetst aan de hand van technische aspecten. Onze visie op het vraagstuk van locatieonderzoek voor woningbouw hebben we al eens eerder omschreven . Samen met het ambtelijke team vanuit de gemeente Stein hebben we gezocht naar een manier die het beste aansluit bij de behoefte en de vraagstukken van de gemeente Stein.
Van analyse naar knock-out kaart
Om tot een gedegen verkenning van toekomstige woonlocaties te komen is het in de eerste plaats belangrijk om te weten wat er kan, maar ook wat er niet kan. Wat zijn belangrijke kwaliteiten die zeker behouden moeten blijven? Wat zijn kansen die gegrepen moeten worden? Wat zijn risico’s en knelpunten? Om dat in beeld te krijgen voeren we eerst een ruimtelijke analyse uit. Hierin nemen we een breed scala aan onderdelen mee, om een zo duidelijk mogelijk beeld van omgevingskwaliteiten te krijgen. Daarnaast voeren we een planologische- en milieutechnische analyse uit, deze geven inzicht in (on)mogelijkheden op basis van vigerend beleid en milieuaspecten.
Het doel is om gebieden uit te sluiten voor ontwikkelingen: waar kunnen we echt geen nieuwe woningen bouwen? Deze locaties worden direct uitgesloten: de knock-out kaart. Hierin staat het landschap met water en bodem sturend en de leefbaarheid van de gemeente centraal.
Van longlist naar shortlist
Vervolgens leggen we de knock-out kaart ambtelijk voor in een interactieve werksessie, waarin interdisciplinair werken centraal staat. Het resultaat van deze verkenningsworkshop is een longlist met 57 locaties in de gemeente Stein, waar we gezamenlijk potentie zouden kunnen zien voor nieuwe woningen.
De longlist wordt vervolgens ingekort tot een shortlist, om op die manier de resultaten van het onderzoek behapbaar en bruikbaar te maken en zodat deze aansluiten op de ambtelijke procesmatige behoefte. Dit is in samenwerking met het projectteam van de gemeente gedaan aan de hand van zeven filters. Hierin nemen we bijvoorbeeld de wens van de gemeente mee om initieel in te zetten op inbreidingslocaties ten opzichte van bouwen in het buitengebied. De shortlist bestaat vervolgens uit 22 locaties, waar woningbouwontwikkeling kansrijk is en deze aansluit bij de ambtelijke doelen.
Van multi-criteria analyse naar gebiedsprofielen
Daarna volgt de beoordeling van alle locaties. Om alle locaties te kunnen beoordelen aan de hand van de multi-criteria analyse, hebben we gezamenlijk met het projectteam de beoordelingscriteria opgesteld. De criteria focussen zich enerzijds op haalbaarheid en anderzijds op wenselijkheid. We onderscheiden hierin vier categorieën: ruimtelijke inpassing, voorzieningen, omgevingsveiligheid en proces. Alle locaties worden beoordeeld per criterium waarbij een 1, 2 of 3 gescoord kan worden.
Aangezien de gemeente Stein op zoek is naar woningbouwlocaties voor verschillende type woningen en doelgroepen, is elke locatie ook getoetst op de geschiktheid van de locatie voor drie type woningen: flexwoningen, seniorenwoningen en reguliere woningen. Om te bepalen welke locatie voor welke doelgroep geschikt is, zijn er voor ieder criterium andere wegingen per doelgroep toegepast. Elke doelgroep heeft namelijk verschillende woonbehoeften, daarnaast geldt er procesmatig onderscheid tussen voor- en nadelen van de criteria. Zo is voor het ontwikkeling van flexwoningen een snel en soepel proces extra van belang, terwijl bij seniorenwoningen de omgevingsveiligheid juist belangrijk is.
Het resultaat van het onderzoek is een gebiedsprofielblad per locatie. Hierop wordt overzichtelijk en visueel de resultaten van de multi-criteria analyse getoond. De conclusie per locatie is vervolgens toegespitst per type woningen. Zo is de ene locatie erg geschikt voor seniorenwoningen en de andere locatie juist voor flexwoningen. Ook geven we hier inzicht in de theoretische bandbreedte van het laadvermogen van de plek, inclusief een suggestie voor de typologie woningen bij een potentiële ontwikkeling. Met het onderzoek heeft de gemeente een heldere rapport tot de beschikking om weloverwogen keuzen te maken waar en voor wie er gebouwd gaat worden.
Een vraag of hulp nodig?
Neem dan contact op met:
