Ladder voor duurzame verstedelijking

Na een periode van economische stagnatie zien we de markt weer in beweging komen. Ondernemers, vastgoedeigenaren en overheid staan aan de lat om de economie weer op stoom te krijgen. Dit gebeurt met energie voor nieuwe ideeën en initiatieven. Met het vaststellen van de Retailagenda op 17 maart jl. is een belangrijke stap gezet om winkelgebieden toekomstbestendig te maken. In de woningbouwsector worden projecten weer opgepakt. De ladder voor duurzame verstedelijking moet zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing van nieuwe initiatieven.

Aanpassing ladder uiterlijk 1 januari 2017
Uiterlijk 1 januari 2017 wijzigt Minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu de ladder voor duurzame verstedelijking. Lees meer>>

Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming
De ladder is bedoeld voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten, zodat de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. Een uitstekende gedachte, maar in de praktijk leidt het ook tot juridificering en bureaucratisering. Initiatiefnemers worden geconfronteerd met moeizame en dure trajecten, wat de dynamiek en vernieuwing frustreert.

Goede leefomgeving
Enerzijds ontstaan nieuwe initiatieven met een behoorlijk ruimtebeslag, anderzijds is de leegstand op dit moment groter dan ooit. Dit vergt een gedegen afweging van de wenselijkheid van het initiatief en de consequenties voor de leegstandsontwikkeling. De ladder is hierbij een belangrijk instrument, waarbij - vooral op hoger schaalniveau – moet worden ‘losgekomen’ van het sec doorlopen van de stappen. Er moet meer worden geredeneerd vanuit de gedachte achter de ladder, om duurzaam ruimtegebruik te stimuleren. Vaak is immers vernieuwing, modernisering en herstructurering van een gebied door nieuwe functies toe te voegen, de enige manier om de leefbaarheid van een gebied te waarborgen. 

Locatie, leegstand en behoefte 
In dit kader is een meer genuanceerde blik op begrippen als locatie, leegstand en behoefte  gewenst. Locatie is meer dan alleen binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. Een initiatief kan binnen bestaand stedelijk gebied zijn gelegen, maar op een locatie met weinig toekomstperspectief en/of toegevoegde waarde. De vraag is of dit wenselijk is. Daarentegen zijn er ook ontwikkelingen in het buitengebied die juist gewenst zijn, bijvoorbeeld omdat daarmee cultureel erfgoed wordt herbestemd of omdat het een functie betreft die niet past in het stedelijk gebied (tuincentrum). Bovendien zijn niet alle locaties binnen bestaand stedelijk gebied hetzelfde qua (ruimtelijke) kwaliteit, toekomstperspectief en functionele samenhang.

Leegstand is niet op alle plekken even problematisch. In de detailhandel is al lang een proces gaande waarbij verspreid gelegen winkels langzaam verdwijnen, en waarbij de vrijkomende panden een andere functie krijgen, bijvoorbeeld wonen, ambacht en dienstverlening. Leegstand biedt kansen voor vernieuwing en is pas problematisch als de omgevingskwaliteit daadwerkelijk wordt aangetast.

Bij de eerste trede van de ladder moet worden aangegeven in hoeverre de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in “een actuele regionale behoefte”. Vraag en aanbod van de betreffende functie moeten in beeld worden gebracht evenals de effecten op het woon-, leef-, en ondernemersklimaat. Maar partijen zoals ontwikkelaars, inwoners, consumenten, ondernemers, vastgoedeigenaren en overheid, hebben vaak ieder hun eigen behoefte ten aanzien van het initiatief. Bijvoorbeeld modernisering en vernieuwing, de bestaande structuur in stand houden, of flexibiliteit en organische ontwikkeling? Dat maakt het eenduidig bepalen van de behoefte lastig.

Kwalitatieve interpretatie
Een goede ladderonderbouwing stelt de kwalitatieve interpretatie centraal. Hierbij kan actueel provinciaal en gemeentelijk beleid, dat afweegt en faciliteert zonder het spanningsveld tussen bestaand en nieuw op slot te zetten, een belangrijke rol spelen. Essentieel is dat in het beleid wordt gedifferentieerd in locatie, behoeften en ontwikkelingen. Dit moet worden afgezet tegen de huidige leegstandsontwikkelingen, inclusief kwalitatieve beoordeling van deze leegstand en transformatiekansen. Dit leidt, in combinatie met sociale en mobiliteitsaspecten, tot een afgewogen visie op de gewenste ontwikkeling van de ruimtelijk-functionele structuur, die tevens dient als kader voor de ladder toepassing bij een marktinitiatief.

Dynamiek behouden
Juist een structuurvisie (omgevingsvisie) zou in dit verband in kaderstellende zin een ‘stip aan de horizon’ kunnen en moeten zetten. Initiatiefnemers kunnen dan beter inschatten of hun initiatief kansrijk is. Hiermee wordt voorkomen dat uitgebreide, dure en tijdrovende kwantitatieve en kwalitatieve analyses moeten worden uitgevoerd. De dynamiek, het creëren van nieuwe waarden mét behoud van bestaande, is er mee gediend als het Rijk meer helderheid schept wanneer en hoe de ladder moet worden toegepast.    

Voor meer informatie: Nienke van Gerwen, nienke.van.gerwen@bro.nl