Nuance en creativiteit zoek in detailhandelsbeleid

Kent u het spreekwoord 'Als er één schaap over de dam is, volgen er meer'? Helaas is dit het ‘nieuwe normaal’ voor experts als het gaat om detailhandelsontwikkelingen en -beleid in Nederland. "We hebben teveel meters, de behoefte neemt af, we moeten saneren, het mes erin", allemaal uitspraken die men van elkaar overneemt. In de basis zijn dit terechte constateringen en opgaven, maar ze zijn verheven tot doelen op zich. En daarmee wordt voorbijgegaan aan de essentie voor beleid en ontwikkelingen: aantrekkelijke, vitale en leefbare centra. Het wordt tijd voor meer nuance én creativiteit in het debat rondom detailhandelsontwikkelingen en -beleid.

Het tegenhouden van een grootschalige bouwmarkt in de periferie zorgt niet voor meer schoenenwinkels in de binnenstad.

Detailhandel kent vele verschillende verschijningsvormen: supermarkten zijn niet te vergelijken met bouwmarkten, en tegelhandels niet met schoenenzaken. Waar de krimpopgave met name zichtbaar is in branches met veel concurrentie van internet (kleding, elektronica, media), zien we de toonbankbestedingen in bijvoorbeeld supermarkten, bouwmarkten, woonwinkels en tuincentra de laatste jaren (fors) toenemen, met de behoefte aan goede perifere locaties als gevolg.
Echter, het tegenhouden van een grootschalige bouwmarkt in de periferie zorgt niet voor meer schoenenwinkels in de binnenstad of het voorkomen van leegstand. Ook het opleggen van een minimale maat voor een woonwinkel die vanwege aard en omvang prima past op een woonboulevard is vreemd. Of in termen van de Dienstenrichtlijn; het levert geen zinvolle bijdrage aan de algemene doelen. Maar waarom doen we het toch?

Bij detailhandelsontwikkelingen moet rekening worden gehouden met diversiteit in bezoekmotieven, bestedingen, consumentengedrag en concepten.

De gestelde krimp- en saneringsopgave van detailhandel in centra wordt met stevige woorden ingezet: “we moeten naar 20% minder winkelmeters, voor elke nieuwe winkelmeter moet een bestaande worden gesaneerd.” Meters, meters en nog eens meters. Het gaat voornamelijk over kwantiteit, maar waar zijn de kwalitatieve afwegingen gebleven? Niet elke meter is hetzelfde.
Behoefte aan 20.000 m² bouwmarkt in de periferie betekent niet dat deze meters simpelweg kunnen worden ingezet om de leegstand in een binnenstad te vullen. Verschillende bezoekmotieven, verschillende bestedingen, verschillend consumentengedrag en verschillende concepten, allemaal aspecten waar rekening mee moet worden gehouden bij detailhandelsontwikkelingen.

Accepteren dat behoefte blijft bestaan aan binnenstedelijke centra én perifere winkellocaties.

Angst voor brancheverbreding en -vervaging in de periferie lijkt de beleidskeuzes te bepalen. Uiteraard zijn deze zorgen niet ongegrond en kennen we legio voorbeelden waar grootschalige, perifere winkels uitgroeien tot warenhuizen. Maar het is niet zo dat elke nieuwe perifere meter ‘slecht’ is voor de binnenstad.
Laten we uitgaan van een realistische complementariteit, waarbij ondernemers mogen ondernemen binnen aanvaardbare kaders. Enig vertrouwen tussen publiek en privaat is op z’n plaats. We moeten accepteren dat behoefte blijft bestaan aan binnenstedelijke centra én perifere winkellocaties. Enige mate van overlap is niet te voorkomen, maar ook niet erg. Gelukkig helpt de Dienstenrichtlijn ons na te denken en (ruimtelijk) verantwoorde keuzes te maken. Dit past ook volledig binnen het gedachtegoed van de Omgevingswet.  

Het streven naar een compact centrum lijkt meer een doel op zich dan een oplossing.

Inzetten op compacte centra lijkt het toverwoord dat alle ‘problemen’ oplost. Inkrimpen en compact maken van het winkeldeel van een centrum zijn prima, maar het streven naar een compact centrum lijkt meer een doel op zich geworden dan een feitelijke oplossing. Bovendien is onvoldoende aandacht voor bijkomende, negatieve effecten. Sanering van mogelijkheden aan de randen zorgt voor meer druk op het compacte deel van centra, vanuit de gedachte dat leegstand daarmee beter wordt gevuld. De keerzijde is dat vastgoedeigenaren in dit gebied een sterkere positie krijgen, wellicht aanleiding voor het handhaven van hogere huren of zelfs het verhogen van huren. Daarmee nemen de mogelijkheden voor startende ondernemers af.

Verhuurbaarheid A1 winkelgebieden op termijn niet meer vanzelfsprekend.

Juist de randen van een centrum zijn broedplaatsen voor interessante, nieuwe concepten en ondernemers. Bovendien zijn dit vaak gebieden die een centrum uniek, interessant en aantrekkelijk maken. Indien de mogelijkheden voor ondernemers in deze randen volledig worden beperkt, worden innovatie en dynamiek de nek omgedraaid. Daar komt bij dat juist de branches die het momenteel al moeilijk hebben vanwege internet (modische detailhandel) nog steeds het A1 winkelgebied domineren. Teruglopende bestedingen en een hogere huurprijs leiden op termijn tot een situatie waarbij de verhuurbaarheid van het A1 winkelgebied niet meer vanzelfsprekend is. Het gat tussen huurlasten en omzet wordt steeds groter. Ketens zoals H&M en Zara zijn niet voor niks al bezig met een terugtrekkende strategie.

Met transformatie naar wonen wordt vastgoed definitief omgezet naar een ‘gesloten’ functie.

Transformatie van winkels naar wonen is een ander principe dat is verheven tot doel van beleid. Ja, transformatie naar wonen biedt zeker kansen en kan bijdragen aan een vitaler centrum. Nee, het zal niet alle problemen oplossen. Wat ik mis zijn de vernieuwende, creatieve ideeën. Met transformatie naar wonen wordt vastgoed definitief omgezet naar een ‘gesloten’ functie. De kans dat een woning weer een commerciële openbare functie krijgt is klein. Die openbare functie is echter wel essentieel voor de reuring in het gebied. Waarom niet een stadspark, speeltuin of fietsparkeerplek? Een plek waar ondernemers, bewoners of bezoekers gebruik van kunnen maken? Kortom, een niet-voorziening die bijdraagt aan de collectieve functie van het centrum.

Begrip 'vastgoedwaarde' herzien naar ‘waarde’ voor collectief, gemeenschap, centrum.

Dit alles brengt mij tot de vraag het begrip ‘vastgoedwaarde’ te herzien. Vanuit het perspectief van individuele eigenaren is dit een waarde in euro’s per vierkante meter, maar eigenlijk bedoelen we de ‘waarde’ voor het collectief, de gemeenschap, het centrumgebied, de mensen! Door het begrip waarde anders te benaderen komen minder voor de hand liggende oplossingen bovendrijven, wat een win-win kan zijn voor iedereen. Deze vormen van transformatie zijn in termen van traditionele vastgoedwaarde misschien verliesgevend, maar in termen van waarde voor het collectief juist winstgevend. Voorwaarde is wel een gezamenlijke visie, gezamenlijke aanpak en gezamenlijke investering. Kortom, samenwerken!

Identificeren, behouden en uitbouwen van social landmarks in centra. Daar gaat het om!

In feite gaat het om de vraag welke toegevoegde waarde centrumgebieden hebben voor lokale of regionale inwoners en bezoekers. Een centrum is het hart van een buurt, wijk, dorp, stad of regio, bij voorkeur met een duidelijke eigen identiteit. Deze identiteit wordt niet alleen bepaald door de fysiek bebouwde omgeving of functies, maar juist door de mensen! Het gevoel dat wordt ervaren, lopend door een centrum. De rauwe randjes die een stad uniek maakt. Het cultuurtje van de mensen. Ieder centrum heeft 'social hubs' diep geworteld in de lokale of regionale sociaal-maatschappelijke structuur. Dit kan een specifieke koffietent zijn, een café, een supermarkt, een warenhuis, een wasserette, maar ook een park of een OV-knooppunt. Deze social landmarks zijn de schakel tussen de fysieke ruimte en sociaal-maatschappelijke structuren, en bepalen de identiteit van een centrum. Identificeren, behouden en uitbouwen van deze kwaliteiten is essentieel.

Flexibiliteit en aanpassen aan een nieuwe werkelijkheid zijn noodzakelijk.

De nieuwe generatie (< 20 jaar) is gewend aan snel schakelen, korte intensieve prikkels, vrijblijvende contacten en hoge mobiliteit. Dit staat veelal haaks op het beleid rondom centra. Flexibiliteit en de mate van aanpassen aan een nieuwe werkelijkheid zijn beperkt. Corona heeft, ondanks alle economische malaise, laten zien dat we in Nederland wel degelijk in staat zijn aanpassingen te doen op korte termijn. Alleen al verruiming van de terrassen zorgt direct voor meer reuring in de openbare ruimte. Centra zijn gezelliger geworden, en er is meer te zien. Kunnen we dit gevoel ook creëren in de wintermaanden? Ideeën genoeg, dus laten we dit vooral proberen! Om dit te kunnen bereiken is meer ruimte nodig voor ondernemerschap.

Contact
Robin van Lieshout, adviseur retail & smart cities, robin.van.lieshout@bro.nl, 06 148 793 76